부자가 되고 싶다면 집 대신 땅을 사라!

안녕하세요 ! 무궁무진 입니다 $ : > )

오늘 주제는 토지투자에 대한 주제로 찾아뵙는 세번째 시간 입니다.

 

 

" 사람, 돈, 정책이 몰리는 곳에 투자하면 누구든지 땅부자가 될 수 있다. "

 

 2018년 가장 유망한 부동산 투자 상품으로 '토지'가 꼽혔다. 2017년 8.2 부동산 대책과 9.5추가 대책 등 주택시장에 대한 규제가 강화되면서 토지시장이 대체 투자 상품으로 떠올랐다 는 분석이다.

 문재인 정부 이후 서울, 수도권 및 전국 중요 도시의 향후 집값 상승에 부정적인 생각을 갖는 것으로 나타났다. 가장 유망한 토지투자처로는 126명(59%)이 서울,수도권 지역으로 꼽았다. 세종시를 포함한 충청과 제주,강원지역에 주목한 사람도 각각 13%,10%,9%였다.

 정부의 주택시장 규제 강화로 아파트 투자의 매력도가 떨어진 가운데 올해 대규모의 25조원의 토지보상금이 풀릴것으로 예정되어 있어 토지에 대한 관심이 더 높아질 것으로 보인다.

 시대가 변하면서 많은 투자 상품이 생겨나고 또 사라지고 있지만, 결국 그 어떤 상품으로도 대체할 수 없는 가치를 가진 것이 바로 "땅"이다. 서민에게 땅에 투자하는 것은 바른 세상처럼 느껴지나요? 서민들이야말로 저금리 시대의 재테크 비법으로서 똑똑한 소액 땅 투자를 노려야 한다. 우리가 일하지 않을 때에도 땅은 스스로 돈을 번다. 물론 아무 땅에나 투자하라는 소리가 아닌, 알아서 잘 오르고 알아서 잘 팔리는 땅에 투자해야 한다. 장기 투자 종목으로 땅은 더욱 각광받고 있다. 여기에 저렴하면서 가치있는 부동산을 찾는 것이 바로 투자의 기본원칙이라고 할 수 있다. 부동산은 지역이나 시대의 흐름에 따라서 성장하는 곳과 쇠퇴하는 곳이 변하기 마련이다.

 제 4차 국토종합계획 수정안으로 인한 2011년부터~ 2020년 까지의 전 국토균형발전계획에 따라 도심 근교의 가치가 상승하고 있다. 도심 근교의 도로, 철도, 항공, 항만의 환경이 좋아지고 있는 것이다. 앞으로는 서울과 가깝고 도로가 잘 정비되어 있는 수도권, 충청권의 가치가 높아지리라 예측된다.

 현재의 부동산 시장은 어떻게 볼 것인가? 개인 자산의 80% 이상을 차지하고 있는 부동산이라는 자산을 어떻게 이용할 것인가? 향후에 부동산이라는 자산은 투자 가치가 있을까? 만일 있다면 어떤 지역에 투자할 것이며 토지, 주택, 상가, 오피스 중 어느 분야에 투자할 것인가? 이러한 문제에 대한 자신만의 답을 찾을 때다.

 과거 부동산 가격의 변화가 심했던 시대의 원인과 결과를 분석하고 부동산 투자 관련 서적들을 탐독한 결과 부동산 가격의 변동을 일으키는 요인들을 3가지로 정리할 수 있다.

(좌) 강남구 대치동 은마아파트 재건축 이전 (우) 은마아파트 재건축 조감도

 

첫째는 '사람' 이다!!

 해방 후 도시화, 산업화, 대중매체의 발달, 교육의 확대 등과 같은 근대화를 거치면서 양반과 상민으로 나뉘었던 신분의 벽이 허물어지고 사람들의 의식도 바뀌었다.

 6.25 전쟁 동안 피난 생활을 하면서 다른 지방에 대해 알게 되었고, 이로 인해 주거지역의 이동에 대한 두려움도 사라지는 등 격동의 시기를 겪었다. 이와 같은 사회의 전반적인 변화속에서 사람들은 의식주를 해결하기 위해 도시로 이동하기 시작했다.

 1960년대 경제가 경공업 중심으로 발달하면서 농어촌의 젊은이들은 직장을 찾아 도시로 이동하기 시작했다. 주로 서울을 중심으로 하는 경인 지역과 대구, 부산 등의 경상도 지역이었다. 이 지역들에게는 농촌 인구의 급속한 유입과 자연적으로 발생한 인구 증가로 인해 주택에 대한 수요도 늘었다. 그러나 주택 공급이 원활하지 않자 사람들은 산과 강을 따라 지어진 무허가 판자촌이 자리잡기 시작했다.

 정부는 대도시의 주택 부족 문제를 해결하고 주거 환경을 개선하기 위해 도시 지역에 새로운 택지 개발과 도심 재개발을 추진했다. 그러나 게속적인 인구유입과 인구증가는 중첩적으로 부동산에 대한 새로운 수요를 발생시켰고, 새로운 수요는 부동산의 가격 상승으로 이어졌다.

 결국 사람이 존재하지 않는다면 토지의 가치를 따지는 것도 무의미해진다. 오직 사람에 의해 토지의 가치 평가기준이 만들어지는 것이다. 즉, 사람이 많이 유입되는 지역의 토지 가치는 다른 상품에 비해 큰 확장성을 가지며 그 가치가 엄청나게 상승하는 것을 알 수 있다.

 

 

둘째는 '돈' 이다!!

 1970년대 오일달러 유입과 중화학공업 육성으로 인한 재정확대,

 1980년대의 '3저 호황' (저금리, 저달러, 저유가로 인한 호황)으로 인한수출증가,

 올림픽 특수와 대통령 선거로 인한 통화량의 증가,

 2000년대의 저금리로 인한 시중의 유동성 증가 등은 뭉칫돈을 부동산으로 쏠리게 했다. 또한 개인의 소득 증가와 저금리로 인한 이자 부담 감소는 부동산에 대한 투자를 더욱 자극했다.

 과거 우리나라의 저축률은 세계 최고였을 정도로 많은 사람들이 먹고사는 것을 제외한 모든 자금을 주로 저축했다. 그러나 저축을 하던 사람들은 1970년대 사체 동결로 인한 손실과 2000년대 저금리로 인한 이자 수익 감소로 인해 새로운 투자방법을 찾아 나섰다. 당시 발 빠른 사람들은 향후 발전 가능성이 있는 지역의 토지에 투자하고, 주택이 부족했던 도시지역에서는 주택에 투자를 하였다.

 뭉칫돈이 몰리는 지역의 지가와 주택가격은 가파른 상승곡선을 그리면서 많은 이득을 발생시켰고, 그 과정에서 '복부인'과 같은 신조어까지 생겨났다.

 통화량의 증가와 저금리로 인한 시중의 유동성 증가는 부동산에 대한 사람들의 투자성향을 끌어올리고, 이는 부동산의 수요 증가와 가격 상승으로 나타났다. 이러한 자금의 종착지는 결국 땅이 될 것이다.

 이제는 땅으로 모든 자본이 들어가게 되고, 특히 핵심지역을 중심으로 돈이 많이 풀리며 개발사업은 더욱 가속화 될 것이다.

 

 

셋째는 정부의 '부동산 정책' 이다!!

 시간이 흐르면서 사람도 바뀌고, 정권도 바뀌고, 토지의 이용 현황도 계속 바뀌게 마련이다. 여러가지 정책 중에서 어떤 개발정책이 미래에 경제적인 효과를 일으킬지, 그래서 어느 지역에 인구를 계속 유입시키고 지속적으로 발전시킬 수 있을지를 판단하는 것은 쉽지않다. 그러나 분명한 건, 어느 개발정책이 사람들을 자발적으로 유입시키는 요인을 충분히 가지고 있다면 그것이 바로 성공적인 정책이라는 점이다.

 1960년대의 경제 발전에 힘입어 정부는 경공업에서 중공업 중심으로 국가 경제체제의 체질전환을 모색했다. 따라서 정부는 정책적으로 중화학공업을 육성하였으며, 새로운 중화학공업단지를 건설했다. 국가적인 사업으로 전기, 상하수도, 도로, 항만 등의 도시기반시설이 마련되었고, 그에 따라 새로운 도시들이 나타났다. 이렇게 만들어진 도시들이 바로 울산, 포항, 창원 등 한반도의 남동지역과 부천, 안산 등의 경인 지역이었다.

 서울은 매년 27만명 이상의 인구 폭발이 이뤄졌고, 이는 4인 가구를 중심으로 매년 7만 호 정도의 주택 부족 현상을 유발했다. 그래서 서울시는 1960년대에는 4대문 안을 정비하였으며, 1970년대에는 강남을 개발하였다. 1980년대 이후에는 서울 주변에 신도시를 건설했다. 이는 인구 급증에 따른 주택 부족 문제를 해결하기 위한 필연적인 수순이었다.

 정부의 또다른 역할은 부동산 시장의 가격 변화에 대한 정책을 마련하는 것이다. 부동산은 국민이 살아가는데 꼭 필요한 필수 제화이므로 정부는 부동산의 가격 변동에 민감하게 반응할 수 밖에 없다.

 그래서 부동산 가격이 급등하면 제동을 걸기 위해 '채찍'을.... 경기가 하락하면 건설 경기를 통한 경기부양의 촉매제로  '당근' 을 내민다. 이렇듯 부동산 시장의 변화에 따라 정부의 정책이 발표되고, 이는 다시 부동산 가격에 영향을 미친다.

 결국 땅을 가장 유효하게 활용하여 효과적인 경제활동을 유도할 수 있도록 정책적으로 핵심지역에 대한 발전정책을 가속화시키게 될 것이다. 이 세가지 요인 외에도 부동산 가격 변동에 영향을 미치는 다양한 요인이 있겠으나 사람과 돈, 그리고 정책은 미시적으로나 거시적으로 우리나라 부동산 가격에 큰 영향을 미쳐왔다.

 또한 이 세가지는 서로 작용하여 더욱 큰 가격 변동을 유발하며 시너지 효과를 일으키기도 했다. 그 결과 지금까지 부동산 투자는 '불패신화'를 만들어왔으며, 지역적으로는 가격 차별화를 가져왔다. 또한 부동산 투자 유무에 따라 개인의 부에도 커다란 차이가 생겼다. 경제적으로 어느 정도 여유가 생기면서 1990년대 이후 본격적으로 불기 시작한 재테크 열풍은 개인의 자산축적과 확대를 모색하는 다양한 투자시장을 형성했다. 또한 노후를 대비한 개인의 자산 관리 필요성이 대두되었다. 이와 같은 환경에서 개인 자산 중 대부분을 차지하고 있는 부동산이라는 자산을 어떻게 바라볼 것인지는 대단히 중요한 문제인 것이다.

 토지 투자 어렵지 않습니다. 정부의 정책과 사람과 기업이 증가하는 곳의 땅은 알아서 제 몸값을 불리는 것이 바로 땅입니다. 저금리 시대 안전한 소액투자처로 꼽히는 곳은 땅입니다. 투자는 타이밍입니다.