☞ 수용과 환지☜ 제대로 알고 투자해야 성공한다.

안녕하세요! 무궁무진 입니다 3 : - D

오늘은 토지보상의 유형인 수용과 환지에 대해서 다루어볼까 합니다.
토지보상금은 부동산 시장을 움직이는 하나의 큰 갈래이기 때문에,
필수적인 상식이라고 할수 있습니다.
특히 이제 막 투자를 시작하시려는 분들이 짚고 넘어가야할 부분이라고 생각합니다.
지금부터 수용과 환지가 어떤 의미를 가졌는지 알아보도록 하겠습니다.

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(1) 수용

 특정한 공익사업을 위해 법적인 절차에 의해 국가나 지방자치단체, 공공단체, 정부투자기관 등의 사업시행자가 강제적으로 토지의 소유권을 취득하는 것을 의미합니다. 공적인 기관이 토지를 소유하게 되므로 이전 토지 소유자의 권리는 모두 사라집니다. 대신 토지소유자에게 해당 토지의 공시지가의 약 120~150%에 해당하는 토지보상금을 지급합니다. 매입한 금액에 따라 충분한 보상이 될 수도 있고, 공동주거지역의 경우 분양권을 받는 경우도 있지만 보상금 측정 시에 현 시세를 반영하지 않기 때문에 토지 소유주 입장에서는 손해일 가능성이 큰 편입니다. 때문에 사업시행자에게 개발이익이 집중되는 점, 사업자금이 많이 필요한 점 등 단점이 있습니다. 장점으로는 사업 진행속도가 비교적 빠르게 이루어진다는 점이 있습니다.
수용방식의 경우 큰 규모의 개발사업이 주로 해당됩니다. 신도시, 테마파크, 산업단지, 대규모 택지개발 등을 예시로 들 수 있습니다.


(2) 환지

  수용과 동일하나 개발사업을 시행하는 지역의 지가가 타지역에 비해 현저히 높아 수용방식으로 진행하기 어려운 경우 주로 사용되는 유형입니다. 공시지가에 의한 보상비 대신 감보율을 설정하여, 개발사업을 마친 뒤 감보율에 따른 비율의 토지를 토지 소유주에게 돌려주는 방식입니다. 감보율이란, 기존의 토지에서 환지받을 면적을 뺀 나머지 면적을 의미합니다. 100평을 보유한 사람이 환지방식 개발사업 이후 80평을 돌려받았다면, 감보율은 20%정도로 예측할 수 있는 것입니다. 이는 평균적으로 50%대를 넘길 수 없도록 되어있습니다.
환지방식은 보상비용이 발생하지 않기 때문에 초기 사업비를 축소할 수 있으며, 토지 소유주는 토지에 관한 권리를 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 개발사업으로 인한 이익률이 떨어질 경우 보상 시에 추가 분담금을 납부해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
주로 소규모 개발사업이 환지방식으로 진행됩니다. 재정비사업, 역세권 조성 등이 대표적인 환지방식의 유형입니다.


 수용과 환지는 도시개발사업 계획서나 LH등에서 확인할 수 있습니다. 수용방식, 혹은 환지방식, 그리고 혼용방식(부분적으로 수용, 또는 환지로 진행) 가운데 한 가지 방식이 도시개발에 채택되어 개발사업계획서 등에 공고됩니다. 이는 지자체에서 결정하는 것이며 일반적으로 토지의 시세가 낮으면 수용방식, 시세가 높아 큰 비용부담이 예상되면 환지방식을 주로 적용합니다. 다만 요즘은 개인 사유재산 침해를 명목으로 하여 토지 소유주들의 원성이 큰 관계로 대부분 혼용방식이나 환지방식으로 진행이 됩니다.

 토지를 가진 분의 입장에서는 수용방식보단 환지방식이 훨씬 큰 이익을 남겨주게 됩니다. 기존 원형지에서 전기, 상하수도, 기반시설 등의 개발이 이루어진 토지를 돌려주니 훨씬 가치있는 땅으로 되돌아오는 것입니다. 여러가지 근거자료를 토대로 환지방식의 가능성을 계산해 나가시는게 똑똑한 투자방법이라고 볼 수 있겠습니다.

http://www.newsis.com/view/?id=NISX20180923_0000426942 ☜ 실제로 해당 뉴스기사를 보시면 사례가 있습니다.
 
 지난해 11월 남양주 진접2지구 주민들의 이야기입니다. 수용방식에 따른 낮은 보상비에 반발한 주민들이 개발반대추진위원회를 결성하여 조직적인 대응을 보인 사건입니다. 그린벨트로 묶여있던 진접2지구 농지가 평당 공시지가 50만원 수준이라, 토지 소유주의 보상금이 고작 몇백만원을 웃돈 것입니다. 통상적으로 정부가 그린벨트를 해제할 시 공시지가의 150%정도가 수용금으로 지급됩니다. 주민들은 그럼에도 불구하고 보상금이 시세보다 크게 떨어지기 때문에 손해를 크다는 입장이었죠.

현재 환지보상을 받을 수 있는 지역으로는 화성 남양뉴타운 사업지가 있습니다. 남양뉴타운은 환지,수용을 모두 포함한 혼용방식으로 사업이 진행중에 있습니다.

 

출처 : 국토교통부 보도자료
국토교통부에서 보도한 남양뉴타운 사업개요입니다. 사업방식에 혼용방식임이 기재되어 있네요. 혼용방식은 수용보상과 환지보상 모두가 포함되는 방식입니다. 현재 남양 뉴타운은 총 면적의 18%인 46만 3천 320㎡에 대하여 환지 개발방식을 도입하였고, 감보율은 52.2%가 적용되었습니다. 화성 남양지구와 그 인근지역은 최근 몇년 간 송산 그린시티,송산역,화성시청역 등의 개발이 활기를 띠고 있죠. 토지이용계획란을 보시면 기반시설용지로 도로 역시 계획되어 있음을 알 수 있습니다. 신도시 개발은 주거용지 및 상업용지가 함께 생겨남을 의미하기도 하며, 더불어 도로와 철도 등의 교통호재까지 더해진 경우는 흔치 않습니다. 환지 보상이 이루어질 쯤 시세차익이 어느정도 될지 기대가 되네요.

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 투자를 하실 때, 환지방식과 수용방식의 장단점을 정확히 파악하셔야 합니다. 공시지가나 감보율에 따라 어느쪽이 수익이 될지는 분석을 해봐야 알 수 있기 마련입니다. 대체로 땅을 갖고계신 분들은 환지방식을 선호하시지만 환지방식이라고 무조건 이득이며, 수용방식이라고 무조건 손해인 것은 아닙니다. 정확한 투자규모와 투자기간 등을 고려해보시고 투자에 임하셨으면 좋겠습니다.

여기까지, 수용과 환지에 대해서 알아보았습니다. 당장은 용어가 복잡하고 어렵게 느껴지실 수 있습니다. 왜 이렇게 공부할 내용이 많나, 막막하신 분들이 많을겁니다. 하지만 직접 부동산 거래를 위해 조사하고, 분석하는 과정에서 일상처럼 익숙해지실거라 생각합니다. 너무 어렵게 받아들이지 않으셨으면 좋겠습니다.  언제나 여러분의 똑똑한 투자를 응원하겠습니다.

여기 오신 모~든분들 모두 부자되세요. ^^ 감사합니다.